¿Qué es una finca?
Definir el concepto de finca no es sencillo, pues no se expresa en la Ley Hipotecaria ni en el Código Civil. Es la Ley 8/208 de Suelo la que define finca como:
«La unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario, o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en subsuelo. Cuando conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral».
Aunque de manera tradicional se hablaba de dos tipos de finca. Por un lado la finca en el sentido material; que se define como una superficie terrestre cerrado por una línea poligonal y perteneciente a una persona o varias en común. Y por el otro, la finca en su sentido registral; que hace referencia a todo aquello susceptible de abrir folio registral.
Sin embargo estas definiciones no son completas, ya que en el caso de la finca material no se habla de nuevas realidades como la finca funcional. Y en el caso de finca registral, se menciona ésta como un ente ficticio, mientras que su sentido está ligado a una finca material que es la que accede al Registro.
Para ofrecer una definición de finca más completa, y teniendo en cuenta estos inconvenientes, el autor Garcia Garcia la define como “bien inmueble consistente en un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con una titularidad unitaria, objeto de tráfico como unidad, y por ello susceptible de abrir folio registral”.
Diferencias entre los tipos de fincas
Podemos distinguir entre varios tipos de fincas, aunque en esta ocasión nos centramos en las diferencias existentes entre la finca rústica y la finca urbana.
¿Qué es una finca rústica?
Para facilitar la diferenciación entre los tipos de fincas, podemos decir que la finca rústica es aquella porción de tierra sobre la que prácticamente no se puede urbanizar ni construir. Por tanto, los terrenos rústicos y los urbanizables se podría decir que son antónimos.
En el Real Decreto se establecieron dos tipos de suelo, el rural y el urbanizado. Aunque las normativas autonómicas igualan el terreno rústico al no urbanizable.
La posibilidad de construir en una finca rústica está muy limitada por la ley, pero puede optarse por otras alternativas para obtener provecho de una finca rústica. Por ejemplo, sí que se puede rehabilitar una construcción antigua, destinarla a actividades agrícolas o, dependiendo de la comunidad autónoma, también se permite la construcción de instalaciones deportivas, culturales, científicas o de enseñanza siempre que estén vinculadas a los espacios naturales. Además, en algunas comunidades incluso se autoriza la construcción de viviendas aisladas unifamiliares si la propiedad no está muy lejos del núcleo urbano.
¿Qué es una finca urbana?
Al contrario que las fincas rústicas, las urbanas se refieren a una edificación (habitable) adherida a una porción de suelo, cuyo destino es el uso urbano. Bien puede ser una construcción destinada a convertirse en una vivienda, una industria o un comercio.
La finca urbana se contrapone a la finca rústica. Se trata de una finca urbana independientemente de que esté o no en núcleo urbano. Ya que, por ejemplo, una casa en mitad de un bosque, también se considera finca urbana. En cambio, si se arrienda una finca con una casa cuyo fin del alquiler es la explotación rústica, dicho alquiler pasará a regirse por las leyes del arrendamiento rústico (artículo 5. c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Diferencias entre finca rústica y urbana
Una finca será rústica o urbana dependiendo de distintos criterios. El antiguo criterio de encontrarse en el campo, o en la ciudad, se ha sustituido por las distintas calificaciones del suelo previstas en la legislación urbanística:
-El aprovechamiento o destino, que puede ser explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio.
-El dato de la construcción, con arreglo al cual la finca se define como rústica o como urbana según el tipo de construcciones que existan en ella o según su aptitud para edificar.
-El dato de la accesoriedad: cuando una finca sea anexa o dependiente de otra finca principal, la naturaleza de ésta determina el carácter urbano o rústico de la accesoria.