Son muchas las preguntas que pueden surgir a arrendador y arrendatario sobre las obras en viviendas de alquiler. Por eso, desde Administraciones Almendros tratamos de dar respuesta a preguntas como: ¿Tienen que informar los inquilinos de que están haciendo reparaciones en la vivienda aunque sean necesarias?, ¿pueden los arrendatarios llevar a cabo obras en una vivienda alquilada?, ¿tiene el arrendador que compensar al inquilino por las molestias?
Ya que se pueden dar muchas situaciones, resulta complicado hablar de manera generalizada. No obstante, podemos ajustarnos a lo que establece la ley.
La Ley de Arrendamientos Urbanos dicta que el arrendador debe acometer las obras de reparación que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, sin que pueda con ello elevar el importe de la renta salvo cuando esas obras se realizan como consecuencia de una acción imputable al inquilino.
Por este motivo, para resolver las dudas que puedan aparecer respecto a las obras en viviendas de alquiler, lo importante es diferenciar si son obras de conservación, de mejora o las solicita el arrendatario.
¿En qué se diferencian las obras de mejora y las obras de conservación?
Las obras de conservación son aquellas que necesita una vivienda para estar en perfecto estado de habitabilidad. Por este motivo la ley obliga al arrendador a hacerse cargo de ellas.
No obstante, si el deterioro a cubrir con este tipo de obras ha sido provocado por una actuación negligente del inquilino, el arrendador no estará obligado a costearlas.
Con motivo de estas obras necesarias en la vivienda, el arrendador no podrá aumentar el importe de la renta al inquilino. Por su parte, el arrendatario tendrá que acceder a la realización de estas obras y sólo podrán aplazarse hasta que se termine el contrato si las obras no son urgentes o totalmente necesarias.
Si las obras tienen una duración de más de veinte días, el inquilino podrá pedir que el arrendador disminuya de la renta una parte proporcional a la zona que no puede utilizar con normalidad con motivo de las obras.
Siempre que la obra sea urgente y necesaria para evitar daños inmediatos, el inquilino podrá realizar las obras siempre que se lo comunique al propietario.
Por su parte, las obras de mejora son las que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de los ocupantes. Aunque estas obras no son indispensables, afectan de igual manera al confort en la vivienda.
La LAU establece que como norma general deben ser sufragadas por el propietario. Por otra parte, el inquilino podrá oponerse a la realización de estas obras si demuestra que no son imprescindibles. En este caso el arrendador tendrá que esperar a que finalice el contrato para realizarlas.
El arrendador deberá avisar al arrendatario con un mínimo de tres meses de antelación y por escrito, la realización de la obra. En este documento se añadirá también información adicional sobre la obra.
Si el inquilino acepta hacer las obras pero se prolongan más de 20 días, se puede pactar una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda que no puede ser utilizada con normalidad.
Cuando pasen los tres primeros años de duración del contrato, la realización de estas obras puede justificar un aumento en la subida de la renta, excepto si se pactó lo contrario en el contrato. Por tanto, las obras de mejora antes de los tres primeros años no justifican la subida de la renta.
¿Qué ocurre si el arrendatario de una vivienda en alquiler promueve la obra?
No todas las obras se realizan siempre por deseo del arrendador, también el inquilino puede promover el inicio de una obra. Cuando se dan estos casos, la LAU establece que el inquilino deberá disponer de un documento que indique el consentimiento por escrito del arrendador cuando la obra pueda afectar a elementos estructurales de la vivienda o interferir en la seguridad del edificio o casa.
Si se da el caso de que el inquilino realice estas obras sin el consentimiento por escrito, el arrendador podría exigir la resolución del contrato y la reposición de la vivienda en su estado original, pudiéndose dejar la obra si así lo quisiera..
Los contratos de arrendamiento suscritos a partir del 6 de junio de 2013 permiten el libre acuerdo de las partes para que durante un plazo determinando, el pago total o parcial de la renta sea reemplazado por los costes asumidos por el inquilino en estas obras. A la finalización del acuerdo, el arrendatario no podrá solicitar ningún tipo de compensación adicional, por ejemplo, si los costes fueron más de los inicialmente pactados.