El art. 16 de la Ley De Propiedad horizontal (LPH) dicta que “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.
¿Cómo se convocan las juntas extraordinarias?
Al igual que las Juntas Ordinarias, las Juntas Extraordinarias deberán ser convocadas por el Presidente, o en su defecto los promotores de la reunión tendrán que tener indicaciones de los asuntos a tratar, la fecha y el lugar donde se celebrará en primera o en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9 LPH.
Esta convocatoria contendrá una lista de los propietarios que no estén al corriente del pago de las deudas vencidas a la comunidad y se advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2.
Por otra parte, si un propietario dirige un escrito al Presidente, podrá pedir que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre un tema que pueda resultar de interés a la comunidad. En este escrito, el propietario deberá explicar y especificar los asuntos que desea que se traten para que el propietario los pueda incluir en el orden del día de la próxima junta.
Si a la reunión de la Junta no asistieran en primera convocatoria la mayoría de los propietarios que representan la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a crear una segunda convocatoria.
Esta segunda convocatoria se celebrará en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo ser el mismo día si transcurre media hora desde la primera.
La citación de la Junta Extraordinaria no tiene un tiempo de convocatoria mínimo, por lo que habrá que hacerse con el que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de los interesados.
Uno de los problemas más comunes de estas convocatorias es determinar que la convocatoria ha llegado a todos los comuneros. Por ejemplo, si un propietario no reside en la finca, tiene un local u otro domicilio designado dentro de la nación española, la Comunidad estará obligada a remitir la convocatoria a dicho lugar conforme lo manda el art. 9.1.
Por este motivo, una citación para celebrar una reunión el lunes, que se remita el domingo, podría ser nula por haber propietarios que no lo sabían, aunque en este ejemplo se cumplirían los requisitos legales.
También es válida la realizada por correo electrónico en este espacio de tiempo, siempre que la comunidad de propietarios tenga la dirección de todos los comuneros o estos asistan a la reunión, tal y como señala la Sentencia de la AP Zaragoza del 29 de octubre de 2014 (SP/SENT/800440).
En el caso de que la junta se celebre, los acuerdos serán validos y ejecutivos, aunque los propietarios que no recibieron a tiempo la convocatoria podrán impugnar judicialmente con todas las posibilidades de éxito en el plazo de un año.
Este requisito imposibilita que se pueda hacer una convocatoria extraordinaria con rigor legal en cuestión de horas, ya que aunque a los que vivan en la finca se les pueda entregar directamente la convocatoria, no será tarea fácil citar a los que tienen otro domicilio designado. No obstante, existen otros medios validos como el correo electrónico, el fax o el burofax, siempre y cuando se pueda dar constancia de la recepción de la convocatoria.
Cuándo convocar una Junta Extraordinaria
La Comunidad de Propietarios está obligada a celebrar una Junta Ordinaria al año, aunque en ocasiones no se llega a realizar.
Respecto a las Juntas Extraordinarias, no existe límite, sino que se realizarán las necesarias para tratar los asuntos comunitarios importantes. Si se da el caso de que la Comunidad sea pequeña, todos los asuntos podrían tratarse en la Ordinaria. No obstante siempre se aconseja que el Administrador de Fincas asesore a los propietarios en este aspecto.
¿Para qué convocar una Junta Extraordinaria?
En estas Juntas pueden tratarse cualquier asunto comunitario que preocupe a los vecinos. No obstante, no son las adecuadas para aprobar presupuestos ni cuentas, ya que estos temas se deberían tratar en las Ordinarias.