¿Cómo se deben repartir los gastos en una comunidad de propietarios?
El cómo deben contribuir los propietarios a los gastos de una comunidad es una duda muy frecuente entre los mismos. La Ley de Propiedad Horizontal establece que «A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad“.
Lo normal es que el reparto de los gastos comunes se realice conforme a la cuota de participación de cada piso o local.
La persona que deberá responder ante la Comunidad de Propietarios siempre será el propietario, por tanto, el pago de los gastos comunes le pertenecerán, aunque el piso o local esté alquilado y en el contrato de arrendamiento se haya pactado que dichos gastos sean a cargo del inquilino.
¿Cuáles son los gastos generales que tiene una Comunidad?
Los gastos generales son aquellos que necesita una comunidad para un adecuado sostenimiento del inmueble, sus cargas, servicios, y otras responsabilidades que no sean imputables a uno o varios pisos o locales ni sean susceptibles de individualización.
También son gastos generales los trabajos y obras que sean necesarias para el mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de los servicios e instalaciones comunes. Aquí se incluyen las obras necesarias para cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
Por otra parte, que alguno de los propietarios no use estos servicios comunes no les exime de cumplir con sus obligaciones de pago con arreglo a la cuota de participación. No obstante, los Estatutos y el Título Constitutivo pueden disponer lo contrario en el caso de, por ejemplo, los locales. Esto lo encontramos en los artículos 9. 2 y 5, 17.6 de la LPH.
¿Qué tipos de gastos comunes puede tener una comunidad de propietarios?
1. Gastos ordinarios
Son aquellos necesarios y previsibles para el buen sostenimiento del inmueble. Derivan de la conservación, el mantenimiento y las reparaciones ordinarias.
Estos gastos se contemplan en los Presupuestos Anuales y se aprueban en la Junta Ordinaria. Para costearlos se utilizan las cuotas mensuales de los propietarios.
Entre estos encontramos:
1 Los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los servicios más habituales en las comunidades: Limpieza de la comunidad, consumo de agua, gastos bancarios, mantenimiento de ascensor, antena y DDD, calefacción central, luz del portal, garaje y escaleras, portería y conserje, piscina, jardinería, etc.
2 Gastos de mantenimiento, conservación y reparación de elementos comunes como tejados, canales de agua, tuberías, caldera…
3 Obras para la conservación y accesibilidad necesarias para el mantenimiento del edificio y de sus servicios.
4 Fondo de reserva que se fija para la aprobación del Presupuesto de la Comunidad y que debe superar el 5% del último presupuesto ordinario. Este fondo se utiliza para cubrir obras de conservación y reparación de la finca o realizar una derrama extraordinaria por accidentes.
5 Gastos municipales como la tasa de recogida de basura o el vado o paso de carruajes.
2. El otro tipo de gasto son los extraordinarios
Los gastos extraordinarios no se contemplan en los Presupuestos Anuales y se utilizan para la realización de algún tipo de obra o reforma de elementos comunes.
Para recaudar los fondos se suele convocar una Junta Extraordinaria, en la que se comunicará a todos los propietarios el problema y se buscará la mejor solución para su arreglo. También se decide aquí la forma de pago, que puede ser con cargo al dinero ahorrado por la Comunidad, con la aprobación de una derrama o con una subida proporcional en la cuota de la comunidad.