Para saber cuándo vence un contrato de alquiler se debe tener en cuenta si el arrendamiento es anterior al 6 de junio de 2013 o posterior a esta fecha.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se modificó en junio del año 2013. Y una de las cuestiones a las que afectó es la duración de los contratos de alquiler de viviendas. Estas reformas entraron en vigor el día 6 de junio de 2013, por lo que a los contratos de arrendamiento celebrados a partir de esta fecha se aplicarán los cambios que mencionamos a continuación.
¿Qué establecen los artículos 9 y 10 de la LAU?
«La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. No obstante, cabe matizar que si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.»
En el artículo 10 de la LAU se establece que:
«Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.»
Basándonos en ambos artículos, concluimos, por una parte, que el inquilino tiene la capacidad legal de permanecer en la vivienda, si él quiere, hasta tres años, aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior.
Además, si el arrendador no comunica antes de un mes que el contrato finaliza cuando se alcance la cifra de tres años, el contrato se prorrogará a voluntad del inquilino durante otro año más.
En estos casos la ley está de parte del arrendatario, por lo que cualquier cláusula que limite estos derechos se considerara una cláusula nula.
Casos prácticos para saber cuándo vence un contrato de alquiler
-Un contrato se celebra el 4 de mayo del año 2015 y se pacta una duración de seis años. Pasados estos seis años, si ninguna de las partes anuncia su voluntad de extinguir el contrato, el contrato entrará en tácita reconducción.
La tácita reconducción consiste en el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento de inmueble una vez que ha concluido el contrato de arrendamiento vigente.
Tal y como establece el artículo 1566 CC., han de darse dos requisitos para que cuando termine el contrato vigente se genere uno nuevo:
- Que al terminar el contrato de arrendamiento vigente el arrendador no realice comunicación alguna al inquilino anunciándole la finalización del contrato y su deseo de no continuar con la relación arrendaticia.
- Que, además de lo anterior, el inquilino continúe disfrutando un mínimo de quince días del inmueble arrendado.
-Si un contrato se celebra el 4 de mayo de 2015 con una duración de arrendamiento pactada de tres años, el contrato finalizará en la fecha fijada. No obstante, si ninguna de las partes comunicara, con al menos treinta días de antelación a esta fecha, la voluntad de no seguir con el contrato, el contrato se prorrogará durante un año más.
Si termina esta prórroga y ninguna de las partes comunica la extinción, el contrato entrará en tácita reconducción.
-Si un contrato se celebra el 4 de mayo de 2015 y se pacta una duración de un año, que suele ser el tipo de contrato más común, el contrato se podrá prorrogar a voluntad del inquilino hasta completar el plazo de tres años. Este tiempo es el mínimo legal que se establece a su favor.
Si termina este plazo y no se notifica la extinción, el contrato se prorrogará por un año más (art. 10 LAU) y si tampoco dijeran nada las partes al final de este año, entrará en tácita reconducción.
Todos estos supuestos sólo son válidos en contratos de alquiler celebrados en fecha posterior al 6 de junio de 2013.