Cada comunidad de propietarios puede tener sus propias normas acordadas por todos los miembros y que conforman los estatutos y el reglamento de régimen interior. No obstante, existen otra serie de normativas que afectan a la comunidad de propietarios por y que se establecen en el Parlamento, las Comunidades Autónomas o los Ayuntamientos.
Entre las normativas que rigen la comunidad de propietarios encontramos las siguientes: La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Título Constitutivo, Estatutos, Normas de Régimen Interior y Acuerdos en la Junta.
Siguiendo un orden jerárquico de la normativa que rigen una comunidad de propietarios y su rango, encontramos que el primer nivel corresponde al art. 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, el segundo nivel correspondería al Título Constitutivo y los Estatutos y el tercer nivel a las Normas de Régimen Interior y los propios Acuerdos de las Juntas de propietarios.
¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?
Este primer nivel de normas que deben cumplir las comunidades dimanan del Código Civil y el cumplimiento del art. 396. Todos los artículos que conforman esta Ley son de carácter imperativo y obligan a todos los propietarios a cumplirlas, dado que son de derecho necesario.
Relación entre el Título Constitutivo y la Comunidad de Propietarios
El Título Constitutivo es aquel por el cual la vivienda existe desde un punto de vista jurídico, lo que le otorga a cada una individualidad propia.
El contenido del Título Constitutivo estará regulado por el artículo 5 de la LPH. El Título Constitutivo, describirá además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que asigna un número correlativo.
En esta descripción del inmueble se expresan las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones que tenga. En este mismo título se fijará también la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.
A la hora de hacer esta fijación se tendrá en cuenta la superficie útil de cada inmueble en relación con el total, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que afectará a los servicios y elementos comunes.
El Título Constitutivo es la regla que definirá de forma trascendental el ámbito de la Propiedad Horizontal del edificio, además, debe incluir el coeficiente de cada finca de forma independiente para poder saber cuál es la participación en las cargas y los posibles beneficios sobre el conjunto de las instalaciones y elementos comunes.
Este Título suele redactarlo el promotor de las viviendas antes de su venta y escrituración. Aunque si se diera el caso de que la venta la realiza entregando la posesión o si vende las viviendas en escritura pública y no existe título constitutivo, deberá contar con los propietarios para realizar el correspondiente Título. Una vez que el Título Constitutivo se eleva a público con su escritura, obliga a todos los que compran la vivienda.
¿Para qué sirven los Estatutos de una comunidad de propietarios?
Los Estatutos pueden existir o no. La constitución o modificación de los Estatutos existentes sólo puede hacerse por unanimidad de todos los copropietarios. Por lo que hay que tener en cuenta que si se tiene un voto en contra, éstos serían inviables.
Los Estatutos podrán hacerse públicos inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, lo que obligará a todos los copropietarios presentes y futuros de la comunidad. O bien hacerse en un documento privado que deberán firmar todos los copropietarios. Si se hace de esta forma, los estatutos no tendrán validez para las personas que no han firmado, es decir, para futuros compradores.
Estos Estatutos cumplen dos requisitos, por un lado constituyen, otorgan o reconocen derechos a favor de los copropietarios. Y por el otro regulan el ejercicio de derechos de los comuneros, reconocidos por la propia Ley.
Reglamento de Régimen Interior en una Comunidad de Propietarios
El Reglamento del Régimen Interior se define en el artículo 6 de la LPH “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.
Este Reglamento tampoco es de carácter obligatorio y puede hacerse sin que haya Estatutos y en cualquier momento por parte de los Comuneros. El Reglamento de régimen interior regula los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. Tales como horarios de uso de las zonas comunes, régimen de recogida de basura o el horario de la calefacción.
Cuando no se tienen Estatutos ni Normas de Régimen Interior, la comunidad de propietarios puede establecer acuerdos puntuales de las Juntas de Propietarios.
