Llevamos años escuchando hablar de las cláusulas suelo. Y siempre, cuando parece que ya está todo aclarado, vuelven a salir nuevos casos a la luz. Pero, ¿sabes lo que es una clausula suelo o cómo saber si tu hipoteca tiene alguna? ¡Te lo contamos!

¿Qué es una clausula suelo?

En España, la gran parte de hipotecas están referenciadas al euríbor; una tasa de intereses calculados a nivel europeo que fluctúa constantemente.

Cuando los bancos otorgan una hipoteca, suelen exigir la devolución del pago de dicho euríbor más un diferencial. Un préstamo con euríbor+1 quiere decir que tiene los intereses del euríbor y un punto extra. Estos interesen se revisan anualmente para actualizarlos según la cotización del euríbor.

Pero vamos al punto que nos interesa en este post. Ante esta fluctuación constante del euríbor, algunas hipotecas incluyen cláusula suelo y techo. Con estas cláusulas, el banco marcaba unos topes a partir de los cuales los intereses no podían ni crecer cuando el euríbor subiera por encima (techo), ni bajar cuando el euríbor bajara (cláusula suelo).

¿Por qué una clausula suelo es abusiva?

Uno de los grandes problemas de este mecanismo es que mientras que las cláusulas suelo estaban realmente altas (incluso al 13%), la cláusula suelo por lo general se encontraba entre el 2% y el 3%. Y aunque a simple vista podría parecer que se trataba de un porcentaje muy bajo, lo cierto es que era muy fácil de alcanzar.

Por tanto, cuando el euríbor alcanzaba sus máximos, las cláusulas techo eran tan altas que los intereses de los deudores seguían subiendo sin parar. En cambio, cuando a partir del 2009 el euríbor empezó a bajar, los deudores no vieron bajar sus intereses, pues la cláusula suelo del contrato se activaba y paralizaba esta bajada de precio.

La demanda de las cláusulas suelo, ¿cuando empezó?

Con esta bajada del euríbor de la que hablamos, muchos hipotecados descubrieron que a pesar de que los intereses de esta tasa estaban en unos mínimos históricos, seguían pagando lo mismo de hipoteca.

Fue en este momento cuando muchos de ellos descubrieron que su contrato escondía alguna cláusula suelo, y en la mayoría de los casos desconocían su existencia. Cuando descubrieron que las diferencias entre suelos y techos eran abusivas, comenzaron las oleadas de demandas por cláusulas suelo.

Ante estas demandas, el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas de los contratos menos transparentes de diversas entidades en 2013. A partir de este momento, se fueron sumando más resoluciones similares.

¿Quién puede demandar su cláusula suelo?

Todas las personas que descubran una cláusula suelo en su hipoteca sin ningún tipo de transparencia podrán demandarla. Para ello, el Tribuna Supremo establece las siguientes condiciones

Para demandar una cláusula suelo se tiene que tener condición legal de consumidor

Quien quiera demandar una cláusula suelo debe tener condición legal de consumidor. Los empresarios, o trabajadores del sector jurídico, económico o financiero quedarían fuera de la jurisprudencia del Supremo.

No obstante, ya se han dado algunos casos de jueces que han emitido sentencias a su favor.

¿Cuando se considera falta de transparencia de las cláusulas suelo?

Se trata de una cláusula suelo abusiva factible de demandar en los siguientes casos:

-Cuando el interés mínimo se incluyera sin informar al cliente sobre el efecto que éste tendría.

-Que existiera una diferencia desproporcionada entre suelo y techo hipotecario.

-Cuando la cláusula no aparecía en la oferta vinculante pero sí en el contrato final.

Además de estos casos, los afectados por una cláusula suelo abusiva pueden demandarla quienes compraran su vivienda subrogándose a la hipoteca con suelo del promotor.

¿Cómo puedo saber si mi hipoteca tiene un interés mínimo?

La manera más sencilla de saber si tenemos una cláusula suelo en la hipoteca variable es que las cuotas que pagamos se hayan manteniendo invariables en los últimos años. Ya que entre el año 2011 y 1018 el euríbor ha cotizado a la baja casi continuamente. Por tanto, las mensualidades tendrían que haber sido menores.

Si se detecta un estancamiento de las cuotas, deberemos leer la escritura del préstamo hipotecario, concretamente el apartado del interés. En éste, tendremos que buscar alguno de los siguientes términos:

Interés mínimo, horquilla de interés, túnel de interés, tipo de interés variable, acotación mínima de interés, límite a la variabilidad, límite a la aplicación del interés variable…

La incorporación de alguno de estos términos significaba que la hipoteca tiene un suelo incorporado.