Antes de poner una vivienda en alquiler y establecer un tipo de contrato, nos interesa conocer cuántos tipos de contratos existen y cuáles son las características de cada uno de ellos. Sólo de esta manera podremos aplicar a la vivienda aquel contrato de arrendamiento que mejor se adapte a nuestras necesidades.
Tipos de contrato de alquiler según su duración
Una de las formas de clasificar los tipos de contrato de alquiler, es tomando como referencia el tiempo que durará dicho contrato. De esta manera, existen tres modelos diferenciados: El contrato de alquiler para vivienda habitual, el arrendamiento de temporada, y el arrendamiento de uso turístico.
Contrato de vivienda para residencia habitual
En el contrato de vivienda para residencia habitual, se firma un pacto por el que el arrendador pone a disposición del arrendatario el uso de la vivienda. El inquilino, a cambio de ocuparla como su vivienda habitual o principal, se compromete a abonar la renta mensual establecida para el alquiler.
En este tipo de contratos, los inquilinos pueden permanecer en esta vivienda al menos tres años. Si la duración es inferior a este tiempo, cuando finalice el contrato, se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años. No obstante, el arrendatario puede manifestar con 30 días de antelación, como mínimo, su deseo de no renovarlo.
Una vez que se cumplan los tres años de contrato, éste se prorrogará cada año automáticamente en el caso de que ninguna de las partes exprese el deseo de no renovación.
Regulación del contrato de vivienda habitual y obligaciones fiscales
El contrato de vivienda para residencia habitual aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre.
En estos contratos de alquiler, el arrendamiento no está sujeto a IVA, siempre que la vivienda no está dedicada a una actividad profesional.
Este arrendamiento estará gravado con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del alquiler, y es el arrendatario el debe pagar el impuesto según lo regulado en la Comunidad Autónoma.
Por otra parte, el arrendador deberá constar en la declaración del IRPF los ingresos generados por esta actividad, ya que esta ganancia se define como rendimiento de capital inmobiliario, siempre y cuando no se realicen como actividad económica.
Contrato de alquiler de temporada
En el arrendamiento de temporada, el arrendatario alquila un inmueble por un tiempo determinado. La duración de este contrato se acuerda por ambas partes sin que exista plazo mínimo. Pueden durar desde semanas a meses, y suelen realizarse por motivos de trabajos temporales, vacaciones o estudios.
En el contrato de alquiler de temporada no se ofrecen servicios complementarios de hostelería ni se promociona la vivienda en ninguna plataforma turística.
Por su parte, el inquilino sólo tendrá que abonar la cantidad pactada.
Regulación y obligaciones fiscales del contrato de alquiler
Este contrato lo regula también la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. De igual modo, está exento de iva. No obstante, en algunos casos sí tendrían que abonarlo las sociedades que actúen como arrendatarias de viviendas en algunos casos.
Por otra parte, el arrendador deberá declarar los ingresos generados de esta actividad en la retención del IRPF.
Contrato de vivienda de uso turístico
Este tipo de contrato de alquiler, se diferencia del resto en su corto periodo de duración. Y además, en este caso sí se ofrecen servicios complementarios de hostelería y puede promocionarse en plataformas turísticas.
Este contrato está excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y está regulado por cada Comunidad Autónoma.
Respecto a las obligaciones fiscales del propietario, los contratos de vivienda de uso turístico si están sujetos a IVA. Además, se deberán presentar las declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades e ingresar la cuantía correspondiente.
La cuantía que reciba el propietario en concepto de rentas por el alquiler de la vivienda, tributará en el IRPF como capital inmobliario.
