Como todo grupo de personas, la comunidad de propietarios cuenta con una serie de estatutos y normativas que tratan de garantizar una buena convivencia entre los distintos propietarios e inquilinos que la componen.
Pero de nada sirven estas normas si no se conocen los diferentes cargos que deben darse en toda comunidad ni las funciones que representan cada uno de ellos. Conocer esto nos ayudará a saber a quién asistir en caso de tener un problema o consulta relacionado con la comunidad de propietarios.
Organigrama de una comunidad de propietarios
Junta de propietarios
La junta de propietarios está formada por el conjunto de vecinos y propietarios del inmueble. Todos ellos, unidos, son los únicos que tienen poder de decisión a través de la votación.
En la junta de propietarios se resuelven todos los asuntos que están relacionados con la comunidad, tales como presupuestos, obras, nombramiento de cargos, funciones… Etcétera.
Esta junta de propietarios tendrá que convocarse al menos una vez al año. No obstante, podrán acordarse tantas reuniones de propietarios como se estime necesario.
Cada una de estas juntas tendrá que ser propuesta por el presidente o al menos por una cuarta parte del total de propietarios.
Todo lo que se trate y se acuerde en la junta de propietarios deberá aparecer en el libro de actas. Éste sirve como registro para el juez en caso de darse un conflicto vecinal. Este acta estará firmada por el presidente y el secretario.
El número de votos necesario para aprobar cualquier propuesta dependerá del asunto que se trate.
En el caso de querer modificar los estatutos que rigen la convivencia, se deberá contar con la unanimidad de la junta, teniendo en cuenta las siguientes excepciones:
-Si se quiere realizar un cambio para alquilar elementos comunes o añadir o suprimir algún servicio, como el de los ascensores o el conserje, serán necesarias tres quintas partes de los votos.
-Si se quiere añadir alguna infraestructura, energías alternativas o servicios de telecomunicación, será necesario el acuerde de un tercio de los propietarios, si estos suman al menos un tercio de las cuotas.
-Si lo que se quiere conseguir es eliminar las barreras para minusválidos, bastará con la mayoría de los votos, siempre y cuando éstos sumen la mayoría de cuotas comunitarias.
-Para otras decisiones bastará con contar con la mayoría simple, aunque esta deberá cubrir al menos la mayoría de las cuotas.
Presidente de la comunidad de propietarios
Las comunidades de propietarios tienen la obligación de contar con un presidente que haya sido elegido tal y como aparece en los estatutos. Esto puede ser, por votación en la junta, en el caso de haber voluntarios que quieran ocupar este puesto, o bien por sorteo o siguiendo el turno. En estos últimos casos los vecinos no podrán renunciar al cargo de presidente, a no ser que se dé alguna circunstancia excepcional, sobre la que en última instancia decidirá un juez.
Generalmente este cargo suele tener la duración de un año, aunque esto también puede depender según lo que se determine en la normativa interna de la comunidad. De igual modo dependerá de la normativa sus funciones.
Entre las responsabilidades básicas de esta figura destacan: Supervisar cualquier decisión tomada en la junta, mediar entre los vecinos en caso de disputa, representar legalmente a la comunidad en caso de juicio.
El presidente de la comunidad de propietarios puede también asumir los cargos de secretario y administrador.
Excepto caso de urgencia, el presidente de la comunidad no podrá tomar decisiones sin consultarlo antes a la junta.
Secretario
El secretario de una comunidad de propietarios es la persona que tiene como función encargarse de toda la documentación que se genera y se necesita en una comunidad de propietarios. Por ejemplo, la gestión de contratos, las notificaciones, la firma de actas… Por otra parte, será quien certifique que las viviendas están al corriente de sus pagos en caso de venta.
El cargo de secretario puede obtenerlo el presidente, el administrador o cualquier otro de los propietarios de la comunidad.
Administrador de fincas
El administrador puede ser el presidente o un vecino, aunque lo ideal es que este cargo lo tenga un administrador de fincas profesional. Éstos tienen la importante función de controlar y llevar al día la contabilidad, ocuparse del estado de la finca, buscar presupuestos para posibles reformas o cambios, supervisar obras, custodiar la documentación comunitaria o amonestar a los propietarios que no cumplan las normas de vecindad.
