Suele haber muchas dudas entorno a si un propietario tiene derecho a cambiar el tipo de uso de un inmueble. Hoy respondemos algunas dudas en torno a cómo convertir nuestra vivienda en un comercio

¿Merece la pena convertir una vivienda en un local comercial?

A la hora de gestionar un inmueble, muchas personas plantean convertir un local comercial de su propiedad en una vivienda o aprovechar los espacios del local para prepararlos para la vida diaria. A veces puede haber una situación de picardía, alquilando un local, más barato que una vivienda de las mismas dimensiones, para nunca crear realmente un negocio. El diario El País recogía el pasado mes de febrero la vuelta de esta moda por la proliferación de locales vacíos a un precio de compra bastante más asequible en el mercado.

Hoy nos acercamos al caso contrario, menos común. Si eres propietario de dos o más inmuebles, puede que estés pensando en convertir uno de ellos en un local comercial, ya sea por su buena ubicación o por tratarse de un bajo fácil de adaptar. ¿Qué debemos saber antes de transformarr una vivienda en un local? Antes de plantear el cambio, es necesario indicar que es ilegal vivir dentro de un local comercial. Si quieres tener tu vivienda dividida en dos espacios, es importante saber que los locales no cuentan con cédula de habitabilidad y no está permitido empadronarse si tu vivienda principal se encuentra en este espacio. Además, el alta de servicios básicos como el agua, el gas o la electricidad será mucho más complicada al no disponer del certificado de alta de la actividad en el comercio. Aunque sí es posible dividir tu vivienda en dos espacios para la gestión de un local comercial dividiendo sus metros útiles.

Si tu objetivo es convertir el local en vivienda, te recomendamos acudir a un arquitecto o administrador de fincas para realizar un estudio de viabilidad. Si lo que quieres es disponer de un comercio en un antiguo hogar, sigue leyendo para saber cómo hacerlo.

Primeros pasos para convertir tu vivienda en un local comercial

Solo se puede utilizar nuestro inmueble como local comercial si figura así inscrito en el registro de la propiedad y ha sido dado de alta en el Impuesto de las Actividades Económicas. Para la transformación, debe solicitarse al Ayuntamiento la gestión de la nueva consideración del inmueble. Acude al de tu municipio para saber si el nuevo uso de la vivienda es viable según las normativas urbanísticas. Es posible que tu edificio no permita este tipo de cambios o en el barrio se haya prohibido la creación de locales comerciales, el Plan General de Urbanismo establecerá cualquier requisito del recinto.

Una vez tengas la confirmación del consistorio, es hora de legalizar la nueva actividad que se va a realizar en el inmueble. Según la actividad a realizar debes cumplir con todas las condiciones necesarias para adaptar la vivienda, incluyendo Órdenes, Decretos, Reales Decretos y Leyes que gestionen la actividad económica. Consulta con un jurista que pueda ofrecerte un listado de leyes a las que gestionan el nuevo uso de los espacios de tu establecimiento. Según el tipo de comercio, es posible que no sea necesario esperar a regular las actividades para empezar a trabajar. No cometas ningún error e infórmate correctamente.

Una vez tengamos estudiadas las Leyes que van a regir nuestro recinto, es hora de darse de alta en Hacienda en el epígrafe correspondiente y en la Seguridad Social. Si vas a realizar una actividad como autónomo recomendamos dejar la administración del papeleo a una gestora que tramite todo lo necesario para evitar problemas con la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

Recuerda que cada caso es un mundo, desde la propia configuración de los espacios del inmueble hasta la tipología del negocio a realizar, deberás ser guiado y no dar nada por hecho. Evita sustos confiando en profesionales de la administración que te guíen durante todo el proceso de cambio.

¿Es posible disponer de un local sin perder la condición de vivienda?

Si quieres compartir tu local con el espacio de la vivienda, el mayor problema son los metros cuadrados destinados a cada zona. El Código Técnico de Edificación indica las condiciones de accesibilidad mínimas para la vida. Debes tener una cantidad definida de metros cuadrados, una altura y unos sistemas de iluminación y ventilación adecuados para poder disponer de una vivienda. Un hogar no puede tener menos de 25 metros cuadrados. Debes gestionar correctamente estas condiciones a la hora de dividir en dos la casa para que sea posible disponer de dicho local.

La falta de iluminación impediría también dividir la actividad. El nuevo área destinado a la gestión comercial debe tener las mismas condiciones de salubridad que la antigua vivienda en su conjunto. Es decir, no puede carecer de ventilación y luz solar; mientras que la altura de su techo y los metros cuadrados de la superficie están regulados por la CTE.

La Comunidad de Propietarios de un edificio también tiene su voz en este caso. Los estatutos del edificio rigen el funcionamiento de sus estancias. Si en estos escritos existe la prohibición de realizar actividad comercial, no podrás realizar ningún tipo de cambio salvo que convenzas a toda la comunidad para cambiar los estatutos por unanimidad. Si no existe una prohibición previa, puedes realizar la actividad siempre y cuando no afecte a los vecinos con ningún problema de ruidos o salubridad. El permiso de la Comunidad será clave para evitar problemas y denuncias en un futuro. Aunque tengas todo de cara, habla con el presidente del edificio o finca para saber qué opina del cambio y disfruta de tu nuevo negocio sin impedimentos.