Que haya problemas en una comunidad de propietarios es lo normal. De hecho, estos problemas suelen seguir unos patrones fijos que se repiten en comunidades de propietarios y vecinos de todo el mundo. Por lo que también las soluciones se remiten a lo mismo: La Ley de Propiedad Horizontal. En caso de problema con los propietarios, se deberá consultar esta ley para resolver dichos conflictos en la Junta de Propietarios, o para acudir a los tribunales en caso de ser necesario. En ambos casos, el Administrador de Fincas tiene la formación necesaria para asesorar sobre las leyes y normas de cada comunidad y tratar de llegar a una solución amistosa entre las partes.
Problemas con los propietarios morosos
Uno de los grandes problemas en una comunidad de propietarios viene originado por el impago de las cuotas de participación ordinarias o derramas extraordinarias. En estos casos, como ocurre con los problemas con inquilinos morosos, lo recomendable es avisarle de forma amistosa. En caso de que no funcione, se deberá enviar un requerimiento de pago y notificación de deuda con un burofax. Si esto tampoco tiene sus frutos, la Junta de Propietarios deberá acordar mayoría simple para liquidar la deuda y autorizar al presidente para que comience un proceso monitorio para reclamar la deuda.
Estos acuerdos se comunicarán a todos los vecinos. Si a pesar del juicio no paga, se puede proceder a un proceso de embargo de la vivienda.
Pago de las obras en una comunidad de propietarios
Cuando en una comunidad de propietarios se procede a hacer las obras necesarias en las zonas comunes, ya sea para mejorar las instalaciones o por ordenanza de la Administración Municipal, todos los propietarios deberán pagarlas según su cuota de participación. Así lo establece el art 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
De esta forma, los vecinos no podrán no pagar estas obras, a no ser que los acuerdos de la Junta de Propietarios sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
También podrán impugnar los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. En cambio no podrán hacerlo los vecinos morosos.
Respecto a las obras para mejorar la accesibilidad, son obligatorias, sin necesidad de votaciones en la Junta, según el artículo 10.1 de la LPH. En ellas se incluyen la instalación de rampas, de ascensores o de otros dispositivos mecánicos y electrónicos. En estos casos la comunidad deberá sufragar la obra que no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Problemas en comunidad de propietarios por ruidos y conductas molestas
Este es otro de los grandes problemas en muchas comunidades de propietarios. Cuando el dialogo no funciona, el siguiente paso será solicitar al presidente o al administrador de fincas el inicio de procedimiento correspondiente al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades molestas. Los mismos pasos se deben aplicar en caso de que un vecino tenga una mascota que deje sus excrementos por las escaleras o no saque las basuras a la hora estipulada.
Si pese a las advertencias, el vecino persiste, la comunidad podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar una acción de cesación contra él (art. 7.2 LPH).
La figura del administrador de fincas en una comunidad de propietarios
Contratar a un administrador de fincas no es obligatorio, pero si altamente recomendable. Este profesional se encarga de las tareas de gestión de los asuntos y cuentas de la comunidad.
Según la LPH, la figura del administrador dentro de los órganos de gobierno puede ejercerla un profesional, el presidente de la comunidad o cualquier propietario con la cualificación suficiente, salvo que se establezca lo contrario en los estatutos de la Comunidad.