Una pérdida de confianza en el administrador de fincas, el desacuerdo con la forma de trabajo del mismo o algún conflicto, puede ser motivo suficiente para decidir cambiar de administrador de fincas en una comunidad de propietarios. Esta decisión se deberá aprobar en la Junta de Propietarios.
Atención al contrato
Antes de dar el paso se deberá leer el Contrato de mandato y arrendamiento de servicios (que es el tipo de contrato más habitual para contratar a esta figura) firmado entre el administrador de fincas y la comunidad de propietarios.
Estos contratos suelen ser de un año, a excepción de que se exprese otra cosa, que no suele ser lo normal. Así lo establece el artículo 13. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, “Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”.
Dependiendo del caso en concreto será más fácil respetar o no este plazo, pero no podemos pasar por alto que si le echa antes o después de la renovación tácita, el administrador podría reclamar indemnización de daños y perjuicios hasta completar la anualidad.
En estos casos, la comunidad puede convocar una Junta Extraordinaria cuando se acerque la fecha, o ese mismo día, o bien acordar antes su cese y comunicarle que continúe únicamente hasta completar el año. En este último caso es posible que el administrador decida su cese renunciando a la indemnización correspondiente.
No obstante, en el caso de que el administrador no esté cumpliendo sus labores legales o contracturales y por tanto se produzca un incumplimiento contractual, la comunidad puede exigir la resolución del contrato así como la indemnización de daños y prejuicios.
Convocar una Junta
Si se ha decidido ya cambiar de administrador de fincas deberemos respetar el proceso de convocación de junta. Para ello podemos esperar a la celebración de la junta ordinaria que convoca al Presidente cada año y que contará con la presencia del administrador, o bien instar la celebración de una junta extraordinaria.
Si se hace en la junta ordinaria, en el punto referente al cambio de órganos de gobierno se deliberará por mayoría de votos de los presentes la decisión. Antes se le dirá al administrador que abandone la sala para que la valoración sea lo menos violenta posible.
En el caso de optar por celebrar una junta extraordinaria, será necesario que lo considere conveniente el presidente (Art. 16.1 LPH), que sea pedido por al menos la cuarta parte de los propietarios de la comunidad y por la cuarta parte de los coeficientes de participación.
En el caso de que la junta sea extraordinaria
Cuando se celebra una junta extraordinaria se debe enviar un comunicado al Presidente para solicitar que este asunto se establezca como orden del día, siempre y cuando no sea éste el que inste al cambio, ya que en este caso sería él quien se encargaría de la celebración de este punto. Conviene que este comunicado al Presidente se haga por escrito por si debe servir de prueba más adelante.
Una vez acordada la fecha de la junta se deberá avisar a todos los propietarios con al menos 7 días hábiles de antelación, además de poner la convocatoria en el corcho de la comunidad.
En la junta en la que se decida cambiar de administrador no es necesario tener ya elegida a la persona que ocupará su puesto, este podrá ser elegido en otra junta. No obstante es preciso no alargar mucho esta decisión, ya que existirá un lapso de tiempo sin administrador, lo que puede acarrear problemas contables y de otras índoles.